Steuervorteile beim Erwerb von Immobilien
Grundsätzlich sollte der Erwerb einer Kapitalanlage ohne
Berücksichtigung der steuerlichen Aspekte erfolgen – wird den Studenten im
Finanzwirtschaftsstudium beigebracht. Und insbesondere der Umkehrschluss gilt:
- Eine schlechte Investition wird nicht durch Steuervorteile besser.
- Allerdings stimmt auch, dass eine gute Investition durch Steuervorteile noch (viel) besser werden kann!
Durch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten fördert der Gesetzgeber den Erwerb von Immobilien z. T. erheblich. Paradoxerweise wird dann oft von „Steuerschlupflöchern“ gesprochen, die geschlossen werden müssen. Die eingesparten Steuergelder sind jedoch kein Geschenk, sondern eine staatliche Förderung wünschenswerter Investitionsentscheidungen.
Beim Immobilienkauf stehen den erzielbaren Einnahmen aus Miete und späterem Verkaufsmehrerlös die Ausgaben in Form von Werbungskosten gegenüber. Diese können sein: Schuldzinsen (ohne Tilgungsbeiträge), Geldbeschaffungskosten, Renten, dauernde Lasten, Erhaltungsaufwendungen, Betriebskosten und Abschreibungen.
Sind die Werbungskosten höher als die Einnahmen, entsteht ein negatives Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. Dieses kann mit Einkommen aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Damit sinken das zu versteuernde Einkommen und natürlich auch der absolut zu zahlende Steuerbetrag.
Fallen in der Anfangsphase der Investition hohe Abschreibungen und Fremdkapitalzinsen an, kann dies also zu Steuerersparnissen führen. Langfristig betrachtet, soll die Investition jedoch zu positiven Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Immobilien führen, die dann dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet werden.
Einige Abschreibungsmöglichkeiten sind:
Lineare (Normal) AFA §7 Abs. 4 EStG für Wohngebäude
Jährlich 2% AFA auf Gebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden und 2.5% auf Gebäude, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden. Die lineare AFA kann im Regelfall für jedes Wohngebäude angesetzt werden. Allerdings ist die steuerliche Auswirkung nur gering. Gilt nur für Kapitalanleger.
§7i AFA bei Baudenkmälern
Die Kapitalanlage in Baudenkmäler ergibt interessante Steuersparmöglichkeiten. Bei einem im Inland gelegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, kann der Steuerpflichtige, die Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zur sinnvollen Nutzung erforderlich sind, im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 11 Jahren absetzen. Damit können also in 12 Jahren die gesamten anerkannten Sanierungskosten abgeschrieben werden.
Beispiel:
| Wohnungskaufpreis | € 150.000 |
| Davon Grundstücksanteil 15% | € 22.500 |
| Davon Wert Altsubstanz 15% | € 22.500 |
| Sanierungskosten | € 105.000 (=Bemessungsgrundlage) |
Ausgehend von der Bemessungsgrundlage von € 105.000,-- dürfen bei Anerkennung aller Sanierungskosten in 12 Jahren 100% abgeschrieben werden. (Noch nicht berücksichtigt sind hierbei die Kaufnebenkosten. Siehe dazu die detaillierten Beispielrechnungen).
Aus diesem kleinen Beispiel ist bereits zu ersehen, warum sich die Denkmalschutz AFA besonders lohnt.
§7h AFA bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten
Sanierungsgebiete werden formal festgelegt und sollen bestimmte Ziele der Stadtentwicklung fördern. Die Abschreibung bietet ebenso wie bei Baudenkmälern die Möglichkeit, die Modernisierungskosten in 12 Jahren mit jeweils 10% festzulegen. Allerdings gibt es in förmlichen Sanierungsgebieten oft Besonderheiten, wie festgelegte Mietobergrenzen, die bei der Kaufentscheidung berücksichtigt werden müssen.
Eigennutzer
Auch für Eigennutzer besteht die Möglichkeit Denkmal-oder Sanierungsgebiet Afa gemäß §10f EStG. in Anspruch zu nehmen. Die Höhe beträgt 90% der anerkannten Sanierungskosten in 9 Jahren.
Die Bewertung einer Immobilieninvestition aus steuerlicher Sicht ist ein sehr komplexes Thema, zu dem sich der Interessent umfassend z.B. von einem Steuerberater beraten lassen sollte.
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